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銀行限貸導致首付款比例增加,買方遲延付款,賣方能否以此要求解除合同?
發布時間:2019/3/15 10:40:59   閱讀數: 432

1前言

在二手房的買賣中,為緩解資金壓力,大多數都是選擇貸款方式購房。此時會在合同中明確約定首期房款以及向銀行貸款的金額,但若因銀行政策導致的貸款額度、比例發生變化,導致遲延履行,賣方能否以此要求解除合同呢?請看以下一則案例。

2案例:

白俊明、于海波房屋買賣合同糾紛案

法院: 天津市第二中級人民法院

案號:(2017)津02民終137

簡要案情:

201647日,白俊明與于海波簽訂《房產交易合同》,約定白俊明將其所有的房屋(以下稱涉案房屋)出售給于海波,總價為79.5萬元,并約定雙方應于2016531日前到房管部門簽訂《買賣協議》,同時于海波將除了定金之外的其他首付款存入該機構,如不按約定辦理,違約方應按日千分之一支付違約金,逾期15個工作日,守約方有權解除合同,并要求支付房款10%的違約金。同日,于海波向白俊明支付了1.5萬元作為定金。

2016512日,雙方簽訂《買賣協議》,約定銀行貸款方式支付房款,房款總額78萬元,首付款24萬元,銀行貸款54萬元。于海波應在5個工作日內將首付款存在指定資金監管賬戶。同日,雙方當事人以及中介公司前往銀行辦理貸款手續,銀行工作人員告知因于海波年齡原因,不能貸款54萬元,只能貸款40萬元,因此首付款增至38萬元。后于海波分別于201681日和18日將首付款38萬元,貸款40萬元存入監管賬戶。期間白俊明曾通過中介催促于海波繼續交付首付款,但其于2016818日告知不再出售房屋。

裁判意見節選:

本院認為,白俊明與于海波簽訂的《房產交易合同》和《天津市房產買賣協議》均系雙方真實意思表示,且不違反法律的強制性禁止性規定,合法有效。白俊明主張合同應予解除,關鍵在于于海波的行為是否構成根本違約。從本案查明的事實看,于海波支付首付款的時間及銀行貸款到監管賬戶的時間確晚于雙方合同約定的時間,但首付款比例的提高,貸款數額的調整均系雙方在簽訂協議之時無法預見的,系不能歸責于雙方的原因所致,且系白俊明與于海波雙方均在銀行現場得知的消息。于海波在籌措多增加的首付款及銀行貸款最終進入資金監管賬戶期間,并無證據證實白俊明已然向于海波作出解除雙方合同的意思表示。現于海波已將雙方約定的房款全部交齊,已履行完合同義務的情況下,白俊明主張于海波構成根本違約要求解除合同依據不足,本院不予支持。

3案例分析延伸

上述案例中,最關鍵的地方就在于買方于海波因首付款增加而導致的逾期履行是否構成根本違約,賣方能否以此解除合同。從合同情況來看,案例中雙方所簽訂的《房產交易合同》和《天津市房產買賣協議》均系雙方真實意思表示,且不違反法律的強制性禁止性規定,合法有效,雙方應當按照合同的約定來履行。而合同中對于付款的時間作了明確約定,并約定了相應的遲延履行的違約責任,當逾期超過15個工作日,并經催告仍不履行的,守約方有權解除合同。而賣方正是依據此約定要求解除合同。但實際上,合同中所約定的解除權行使條件不僅是“逾期15天”,還有另外一項是“經催告后仍不履行”,但實際上,買方一直在促成合同履行,最終也將符合約定的首付款以及貸款款項匯入指定監管賬戶。故實際上賣方要求解除合同的合同依據并不成立。另外,從實際履行情況來看,雙方當事人在合同簽訂當天一同前往銀行辦理貸款手續,并得知貸款額度調整需要變更首付款的數額,對此賣方從未提出異議,也未曾書面提出要求解除合同,反而一直催促買方補足首付款,此舉未能反映出賣方有解除合同的意愿,反而使到買方有理由相信賣方有繼續履行合同的意思表示,故該催促行為應視為賣方對首付款數額以及貸款數額變更后的合同的認可,雙方合意對合同約定內容進行了變更。

最后,再來說說銀行貸款政策的問題。在案例中,貸款受限導致首付款增加是雙方簽訂合同時都無法預見的問題,只有在網簽后到銀行辦理貸款時才得知,由此導致的遲延不應該歸責于任意一方,且從合同標的本身的情況來看,遲延履行也不會導致合同完全不能履行,雙方仍存在履行的可能性,買方也履行了全部的付款義務,基于此,法院為了保護交易的穩定和安全,最終也是判決合同繼續履行。

上述案例中存在合同履行的可能性,買方也履行了全部的付款義務,同時也有可能存在由于貸款政策變更導致無法貸款,雙方無法繼續履行的情形,此時應優先按照合同約定變更為一次性付款或由雙方協商變更履行方式,但若合同未對此情形作出約定且雙方無法達成一致意見時,小編認為為更好平衡雙方的利益,可以參照《商品房買賣合同司法解釋》第二十三條“商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”的規定,將限貸政策界定為“不可歸責于雙方當事人的事由”,不宜將該約定不明的事項導致的違約責任強加給買方,應由雙方解除合同,賣方退還購房款,免除違約責任。

(上述文章內容僅代表小編個人觀點,不代表裁判立場)


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